5 Cláusulas Abusivas Mais Comuns em Contratos de Locação para Estudantes

Exigência cumulativa de garantias locatícias

Uma das práticas ilegais mais recorrentes no mercado de locação é a exigência de mais de uma modalidade de garantia para o mesmo contrato.

O que diz a lei

O artigo 37 da Lei do Inquilinato é categórico ao estabelecer que o locador pode exigir apenas uma das seguintes garantias: caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

A abusividade

Exigir que o estudante apresente um fiador E, ao mesmo tempo, pague uma caução (geralmente equivalente a três meses de aluguel) fere diretamente a legislação. Se o contrato exigir dupla garantia, essa cláusula é nula de pleno direito, desobrigando o locatário da garantia excedente.

Multa Rescisória Desproporcional ou Abusiva para Saída Antecipada

Estudantes costumam ter planos dinâmicos: intercâmbios, transferência de faculdade, mudança de estágio ou conclusão do curso antes do prazo previsto no contrato de locação (geralmente de 30 meses). Por isso, a rescisão antecipada é comum.

A abusividade

Cobrar uma multa fixa de 3 ou 4 meses de aluguel independentemente do tempo restante de contrato, ou estipular valores que ultrapassem o teto proporcional, configura enriquecimento ilícito do locador. A multa deve diminuir à medida que o prazo contratual avança.

O que diz a lei

A legislação permite a cobrança de multa pela entrega antecipada do imóvel, mas ela deve ser proporcional ao período que faltava para o término do contrato, conforme o artigo 4º da Lei do Inquilinato e o artigo 413 do Código Civil. Além disso, a lei isenta o inquilino da multa caso a rescisão ocorra em virtude de transferência para outra cidade por motivos de trabalho exigidos pelo empregador (no caso de estudantes estagiários, aplica-se o mesmo raciocínio se devidamente comprovado).

Restrição de Visitas e Proibição de Pernoites (Repúblicas e Kitnets)

Muitos contratos voltados para repúblicas ou quitinetes localizadas próximas a universidades trazem regras rígidas sobre o comportamento do morador dentro da sua própria residência temporária.

O que diz a lei

O contrato de locação transfere ao inquilino a posse direta e o uso pacífico do imóvel. O locador cede o direito de habitação, o que inclui a privacidade e a liberdade de receber convidados, desde que isso não perturbe o sossego público ou viole as normas de condomínio (se houver).

A abusividade

Cláusulas que proíbem terminantemente a visita de familiares, amigos ou o pernoite de colegas sob pena de multa ou despejo sumário são nulas. Embora o proprietário possa regular o uso coletivo de áreas comuns em imóveis fracionados, ele não pode controlar a vida privada ou o direito de ir e vir do estudante dentro da unidade locada.

Renúncia Prévia ao Direito de Indenização por Benfeitorias Necessárias

Imóveis voltados para estudantes, especialmente em repúblicas mais antigas, frequentemente necessitam de pequenos reparos estruturais urgentes (infiltrações, problemas elétricos ou telhado danificado) para se tornarem habitables.

O que diz a lei

De acordo com o artigo 35 da Lei do Inquilinato, as benfeitorias necessárias realizadas pelo locatário (ainda que não autorizadas pelo locador) bem como as úteis (se autorizadas) dão direito à indenização e retenção do imóvel.

A abusividade

Modelos de contratos prontos na internet costumam inserir cláusulas genéricas em que o inquilino "renuncia expressamente a qualquer indenização por benfeitorias realizadas". Em se tratando de reformas estruturais necessárias para garantir a habitabilidade e a segurança do estudante, essa renúncia impressa em contratos de adesão é considerada abusiva pelos tribunais.

Cobrança de Taxas de Manutenção Extraordinária e IPTU sem Previsão Legal Clara

O pagamento do aluguel envolve obrigações acessórias, mas é comum que proprietários repassem encargos que competem exclusivamente a eles próprios.

O que diz a lei

O artigo 22 da Lei do Inquilinato define claramente que o locador é responsável pelo pagamento de despesas extraordinárias de condomínio (como reformas na estrutura do prédio, fundo de reserva, pintura de fachada e indenizações trabalhistas de funcionários) e impostos incidentes sobre a propriedade (IPTU), salvo se houver cláusula expressa transferindo o IPTU ao inquilino.

A abusividade

Obrigar o estudante a arcar com manutenções estruturais do edifício, reformas do condomínio ou taxas administrativas abusivas cobradas por imobiliárias na hora da assinatura (como "taxas de cadastro" disfarçadas ou elaboração de contrato com valores exorbitantes) constitui prática abusiva.

Como Agir caso Encontre essas Cláusulas?

Se você identificou alguma dessas disposições no seu contrato de aluguel atual ou em um contrato que está prestes a assinar, não assine sem antes negociar. Muitas vezes, uma notificação extrajudicial ou um pedido de adequação redigido por um advogado especialista em Direito Imobiliário é suficiente para corrigir o documento de forma amigável.

Proteger seus direitos desde o início da vida universitária garante tranquilidade para focar no que realmente importa: os seus estudos e o seu futuro profissional.